ארכיון חודשי: מאי 2021

בנק ישראל מאשים את כולם חוץ מעצמו – האמת שהוא אשם במצב שוק הדירות

בנק ישראל איפשר להעלות את מרכיב הריבית המשתנה, גרם לעלייה בריבית המשכנתא, גרם לביקושים לדירות ולעליית מחירים , ובסוף הוא מאשים את כולם

מאת: דליה עסיס פורסם ב-29/05/2021

https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/792854?fbclid=IwAR2IjtHo4YKNRp5UiyWrH2Vg7nUPPKy8WIlq1HEOcKFfuBdfWAPbT3b-Wrs

דו"ח בנק ישראל האחרון מאשש את מה שכולנו ידענו – שוק הדיור מצוי במשבר ללא תקדים ועם קצב עליית מחירים שנתית של 10 אחוזים, אולי אף יותר.  הדו"ח מבליט את הקשר הגורדי בין ההיצע הדיור הנמוך, הריבית הנמוכה והזינוק ללא תקדים במחירי הקרקע. אם תרצו מעין "משולש ברמודה" שמתדלק את שוק הדיור.

הנתון החמור ביותר בדו"ח האחרון מתייחס לדעתי לנטילת משכנתאות המוגברת המאפיינת במיוחד זוגות צעירים וזכאים שהתפתו לקחת משכנתאות מוגדלות במסגרת תכנית מחיר למשתכן. אליבא דבנק ישראל היה כאן זינוק ללא תקדים של כ-90 אחוזים בקירוב ממשכנתא ממוצעת בסך כ-505 אלף שקלים ב-2016, מועד כניסת התכנית לתוקף לכ-941 אלף שקלים ב-2020.

ובמילים אחרות, בנק ישראל בעצמו מודה כי נוצר כאן סיכון ממשי לרבבות נוטלי משכנתאות, במידה ויווצר תרחיש בו הריבית תתחיל לעלות ובד בבד אחוז האבטלה  במשק יעלה, בו לא יוכלו לעמוד בפירעון מינוף היתר שאליו התחייבו. העובדה שבמהלך החודשים  מרץ ואפריל 2020 לבדם, נלקחו משכנתאות בהיקף של כ-8.3 מיליארד ו-8.4 מיליארד שקלים, בהתאמה, קצב של כמעט 100 מיליארד בשנה, כרבע מכלל היקף המשכנתאות שנלקחו אי פעם במדינת ישראל, ממחישה את עומק הבעיה.

אולם מה שהכי חמור לטעמי בדו"ח האחרון של בנק ישראל, הוא שעל רקע המשבר  הפוליטי והעדר ממשלה מתפקדת, דווקא תוכנית מחיר למשתכן שהיתה  אמורה כביכול לסייע לרבבות רבות של זכאים, הפכה שלא בטובתה להיות חרב פיפיות ומלכודת דבש שבפועל הפכה לרע מכל העולמות – גם פיתתה את אותם רבבות לקחת משכנתאות מוגדלות, גם תדלקה את מחירי הדיור ובדיעבד תרמה לזינוק במחירי הקרקע.

חז"ל אמרו "הפוסל במומו פוסל" ואני תוהה הכיצד הבנק הממלכתי שלנו מנתח באופן רציונלי את הרקע והסיבות למשבר בשוק הדיור ואת התרחישים האפוקליפטיים האפשריים, זאת כאשר דווקא הוא – בנק ישראל –  היה אמור להיות כלב השמירה ולהתריע כל העת מפני הקטסטרופה האמורה להתרחש וכאשר דווקא לו היה חלק נכבד במהלך השנה האחרונה בתדלוק שוק המשכנתאות, זאת כאשר אישר בדצמבר 2020 לקיחת שני שלישים מהמשכנתא בריבית פריים, מה שגרם לאפקט כפול ומכופל, גם גידול ללא תקדים בהיקף נטילת המשכנתאות וגם גרם לבנקים המסחריים להעלות, אחד אחד ובאין רואה, את הריבית על המשכנתא.

ובמילים אחרות: מחד גיסא צודק בנק ישראל באמרו כי המשבר הפוליטי המתמשך הייתה לו תרומה מכרעת בתדלוק מחירי הקרקע, הדיור והזינוק בנטילת משכנתאות. מאידך גיסא דווקא הוא, הוא, כמבוגר האחראי, היה אמור להיות הבלם שימנע או לכל הפחות ירכך את גודל השבר.

הפתרון לכך יוכל להיות רק באמצעות בעלבית מקצועי שימונה לשר שיכון והיה בעל סמכויות נרחבות, יוכל לשלוט בעצמו ולא דרך רמ"י על מחירי הקרקע הגואים, יוכל למנף מכרזים היכן שהשוק נזקק להם ולא על פי אינטרסים סקטוריאליים צרים, יוכל להגדיל משמעותית זכויות בנייה הן בפרויקטים רגילים והן בהתחדשות עירונית, יוכל להחזיר את התמ"א 38 ולייצר מחדש תכנית של דיור מוזל ויוכל, בשילוב בנק ישראל, להכניס סדר בכל מה שקשור לנושא המשכנתאות, זאת על מנת שחלילה לא נקלע בשנים הקרובות למשבר דיור שיהפוך להיות לקטסטרופה כלכלית וחברתית שיכניס את המשק הישראלי למיתון עמוק עם רבבות רבות של משכנתאות חדלות פירעון.

דליה עסיס – שמאית מקרקעין ומתכננת ערים ברדיו חיפה 28.5.2021 על שוק הדיור והמגמות המסתמנות בו. יש ירידה בהתחלות הבניה ועלייה בעלויות תשומות הבניה ומחיר הברזל. הביקוש הולך וגובר והבנקים העלו את שיעור הריבית פריים שאפשר לקחת משכנתא

https://www.ifat.com/InfoBuzzerItemPage/?resourceId=10706301&appUser=0&fbclid=IwAR2dSZ9C-UelvnKtwIMVyS4x08XIjkecctpYtvEITvv8Byh-6q9pt-n54WU

איך מתקנים את העיוות שנוצר בשוק הדיור?

במהלך השנים הבאות הביקוש לדירות קטנות ילך ויגדל ולא רק במטרופולין תל אביב, הוא יתרחב גם לפריפריה – ששם דירות קטנות כמעט ואין בנמצא // דעהדליה עסיס 25.05.2021

לטעמי אחת הטעויות האסטרטגיות הגדולות של מקבלי ההחלטות בשוק הדיור, ובמיוחד במהלך שני העשורים האחרונים, היא ההתייחסות להגדלת היצע הדיור מבלי להביא בחשבון את הצרכים המשתנים. זה דומה למצב שמאפיית לחם תייצר עוד לחם אחיד, שעה שקהל הלקוחות מעוניין במגוון רחב של לחמים.

צורכי הדיור השתנות והם לא דומים למה שהיה לפני עשרים ושלושים שנים. אם עד לשנות ה-90 של המאה שעברה, המשפחה ה"קלאסית" של זוג הורים עם ממוצע של שלושה צאצאים משלה בכיפה והיה צורך הולך וגדל לייצר כמה שיותר דירות גדולות יחסית, בנות ארבעה ובהמשך חמישה חדרים, מציאות זו השתנתה בתכלית.

כיום כשליש בקרב רוכשי הדירות מורכב ממשפחות קטנות כגון: חד הוריות, רווקים/ות, גרושים/ות וזוגות שבחרו לא להביא ילדים. השינוי המשמעותי שעבר על התא המשפחתי בישראל, כמו גם השינוי בהרגלים והעלייה בתוחלת החיים, כל אלה שינוי באופן מהותי את הצרכים בשוק והגדילו את הדרישה לדירות קטנות של 2 עד 3 חדרים, במיוחד באיזור הביקוש ב"מדינת תל אביב".

אולם, מגמה זו של שינוי בצורכי הדיור ומגמות התכנון במדינת ישראל צועדים בשני קווים מקבילים ולא מתחברים ביניהם. מקבלי ההחלטות לא השכילו ללמוד את המצב החדש ולשנות את התפיסה התכנונית. תכית מחיר למשתכן היא דוגמה קלאסית של ניתוק מצורכי הדיור האמיתיים. זוגות צעירים ובודדים אולצו לרכוש דירות מאוד גדולות ללא כל צורך אמיתי, וזאת רק בגלל שזה מה שהיה לתכנית להציע וזו אחת הסיבות לכישלון תכנית מחיר למשתכן (אם כי לא היחידה). נוצר עודף משמעותי של דירות גדולות וכנ"ל גם במסגרת הסכמי הגג עם 30 עיריות, הרוב המכריע של מאות אלפי הדירות המתוכננות הן של 4, 5 חדרים וחלק גדול גם דירות פנטהאוז עם מרפסות ענקיות. 

אחוז הדירות הקטנות המתוכנן לשנים הקרובות, ובכלל, הוא זניח, כ-10-15 אחוזים בלבד מסך כל ההיצע, פחות ממחצית מהביקושים הקיימים בפועל  בשוק הדיור. והפער הזה הולך וגדל מיום ליום ומייצר דפורמציה, עיוות של ממש בשוק הדיור, וזאת בנוסף להיצע התחלות הבנייה המדולדל בלאו הכי.

אני צופה כי במהלך השנים הבאות הביקוש לדירות קטנות ילך ויגדל ולא רק במטרופולין תל אביב, הוא יתרחב גם לפריפריה ושם דירות קטנות כמעט ואין בנמצא. 

ובמילים אחרות, גם אם תצליח הממשלה להגדיל את היצע התחלות הבנייה מכ-40-45 אלף התחלות לשנה בלבד כיום לכ-50-55 אלף במהלך השנים הקרובות(מה שמוטל בספק בלאו הכי..) עדיין העיוות הקיים ימשיך, זאת משום שעל פי התכנון הרוב הגדול של הדירות ימשיכו להיות גדולות.

הסיבות לאי התאמת שוק הדיור לצרכים המשתנים, הן שונות ומורכבות בין היתר גם משמרנות וחוסר גמישות של מקבלי ההחלטות. כמו כן קיים חשש בלתי מבוסס של ראשי רשויות מקומיות שמא דירות קטנות יאכלסו אוכלוסיות מרמה סוציו אקונומית נמוכה. לטעמי אין כל בסיס לחששות הללו. נהפוך הוא. דווקא חלק נכבד מהקהלים החדשים הם ברמה סוציו-אקונומית בינונית ומעלה ובוודאי אינם נופלים סטטיסטית מכלל אוכלוסיית הרוכשים. 

המלצתי למקבלי ההחלטות כמו גם לראשי הרשויות המקומיות, לחשב מסלול מחדש ולא לעשות עוד מאותו דבר. קיים צורך אמיתי של דירות קטנות וחייבים למצוא דרכים, בין אם להכניס את זה לתכניות בניין עיר כחובה לבנות דירות קטנות ובין אם לתת תמריצים כלכליים, להגדיל את מלאי הדירות הקטנות. 

המון תוכניות – אפס הצלחות; ככה פספסו ממשלות ישראל הזדמנויות להורדת מחירי הדירות

מסקנות וועדת טרכטנברג לא יושמו; מע"מ אפס של לפיד רק העלתה את המחירים; מחיר למשתכן היא פתרון מאוד חלקי; ומה קורה עכשיו – כלום. פשוט מחכים לעליות מחירים

*כותבת המאמר דליה עסיס היא שמאית מקרקעין ומתכננת ערים

קישור לכתבה

https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/792627

התאחדות הקבלנים לאזרחים: "תפנו לעיריות ותפעילו לחץ להמשכה של תמ"א 38".

דליה עסיס, שמאית מקרקעין מתכננת ערים ומרצה לנדל"ן באוניברסיטת בר אילן, סבורה "שהתובנה אינה צריכה להיות לפתחם של הדיירים, אלא דווקא לפתחה של המדינה ושל הרשויות המקומיות". לדבריה, "על מנת להתניע את הדיירים לקדם התחדשות עירונית, בין אם מדובר בתמ"א 38 או פינוי בינוי, לא די בפוסט טראומה של מטחי טילים ובכך שבדירתם אין ממ"ד או מקלט. צריך לייצר עבורם מודל שיוכל סוף סוף להתניע ולקצר את התהליכים הביורוקרטים הסיזיפים ולהבטיח להם  תודעתית שאכן התהליך שהם מקדמים כדאי להם מכל הבחינות, הן כלכלית הן מבחינת רמת ואיכות החיים והן מבחינת הבטחון האישי. לשם כך על המדינה לסייע לרשויות המקומיות היכן שצריך, דוגמת תקציבים לתשתיות משלימות, קיצור הליכים ביורוקרטים וודאות מול היזמים שאכן כל הדיירים, עד האחרון שבהם, יהיו מרוצים. על כן, לסיכום, גם אם יהיו מן הסתם בתקופה הקרובה פניות רבות מצד דיירים לקדם התחדשות עירונית לא די בכך. על הממסד, על כל הדרגים שלו לבוא, להושיט יד ולסייע".

ערים מעורבות – אולי זו הסיבה למחירי הדירות הנמוכים בעיר לוד?

https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/792380

כתבה מתאריך 11/5/2021

"בערים המעורבות מחירי הנדל"ן נמוכים משמעותית בגלל העדר השקעה מספקת בתשתיות", אומרת דליה עסיס, שמאית מקרקעין, "המהומות האחרונות אכן ישפיעו באופן זמני על ירידות מחירי נדל"ן בערים הללו.

"לצערי הרב העובדה שבערים המעורבות מחירי הנדל"ן נמוכים בממוצע בעשרות אחוזים לעומת ערים שכנות שאינן מעורבות, אינה בשל העובדה שמתגוררת שם אוכלוסייה ערבית לצד יהודית. אלא בעיקר משום שהן סבלו במשך עשרות שנים מפיגור משמעותי בהשקעה בתשתיות בסיסיות דוגמת כבישים, ביוב, גינון, תאורה, מוסדות ציבור וכו'. עובדה זו בולטת, לדוגמא בערים מעורבות דוגמת לוד ורמלה, שם מחירי הנדל"ן נמוכים בהרבה מאשר בנס ציונה וראשון לציון השכנות, בלוד כ-12-13 אלף שקלים למ"ר בלבד, וברמלה קצת יותר, זאת לעומת שכנותיה היהודיות שם רמות המחירים חוצות במובהק את ה-20 אלף שקלים למ"ר.

"דוגמא דומה נוכל למצוא גם בצפון הארץ, בעיר עכו, שם רמות מחירים הם כ-9,500 שקלים למ"ר בלבד ובחיפה תחתית בה רוב האוכלוסייה ערבית, שם רמות המחירים נעות סביב ה-12 אלף שקלים למ"ר, זאת לעומת 20 אלף שקלים למ"ר בקירוב על הכרמל שאוכלוסייתו רובה ככולה יהודית.

"דוגמאות מעט שונות הן הערים יפו במרכז ונוף הגליל  בצפון. ביפו לדעתי משום שהיא חלק אינטגרלי ממטרופולין תל אביב המבוקש, עם ממשק מיידי לחוף הים ולנכסי היסטוריה ייחודיים ונוף הגליל, זאת משום שהעיר הוקמה אפריורי כעיר לתושבים יהודים (במקור נצרת עילית) והרוב המכריע של 30 אחוזים מתושביה הערבים הם ממעמד בינוני גבוה אשר היגרו אליה במיוחד במהלך שני העשורים האחרונים.

"דוגמא מעניינת נוספת היא מעלות תרשיחא, עיר מעורבת מאוחדת שלא ידעה מעולם חיכוכים בין האוכלוסיות השונות, אולי בשל העובדה שקיים בה רוב יהודי ברור וכן בשל העובדה שכביש מספר 89  נהריה-מעלות-חורפיש-מירון-סאסא, חוצה בפועל פיזית בין שני חלקי העיר. רמות המחירים במעלות הם רק כ-9000 שקלים למ"ר, אולם הן תואמות היותה עיר פריפריה מרוחקת וסמוכה יחסית לגבול הצפון.

"ושאלת השאלות, האם המהומות האחרונות ישפיעו באופן כזה או אחר על רמות המחירים באותן  ערים, שהן ממילא נמוכות ביותר? לצערי הרב, ועל בסיס הניסיון ההיסטורי של מהומות 2000, התשובה היא חיובית. בטווח הקצר, לפחות, תהיה למהומות השפעה כזו או אחרת (שקשה מאוד לאמוד אותה באחוזים) על הביקושים ועל רמות המחירים בערים הללו. על מנת שהשפעה זו לא תמשך לטווח הבינוני והארוך על ממשלות ישראל הבאות לשדרג באופן משמעותי ביותר את ההשקעה בתשתיות באותן ערים, ליצור מכניזם שישלב את התושבים היהודים והערבים כאחד דוגמת פעילויות משותפות,  בתי ספר משותפים וכו', מה שיוכל לטווח הארוך לתקן את הפערים הללו".

דליה עסיס: "גביית היטל השבחה בסמיכות לרכבת הקלה – ענישה כפולה של בעלי הנכסים"

שמאית המקרקעין ומתכננת הערים דליה עסיס, מנתחת את החלטת ועדת ערר בירושלים לפיה קרבה לרכבת קלה אינה מהווה עילה לגביית היטל השבחה, ומבהירה: "מדובר בתמרור עצור לוועדות המקומיות. תשלום השבחה נוגד את עיקרון הצדק החלוקתי ומפלה את בעלי הנכסים בסמוך לתוואי"

קישור לראיון המצולם עם דליה עסיס בכלכליסט

https://www.calcalist.co.il/articles/0,7340,L-3907299,00.html

הסוגייה סביב השתת היטל ההשבחה על נכסים השוכנים בסמיכות לקווי רכבת קלה ומטרו ממשיכה לעורר הדים – במיוחד על רקע ההחלטה התקדימית של ועדת ערר לפיצויים והיטלי השבחה במחוז ירושלים, שקבעה לאחרונה כי קרבה לתוואי אינה עילה לגביית היטל השבחה מצד הרשות המקומית.

בראיון ל"זירת הנדל"ן", מנתחת דליה עסיס, שמאית מקרקעין, מתכננת ערים ומרצה באוניברסיטת בר אילן, את ההחלטה ומשמעותיה, ומצדדת בעמדה שהציגה הוועדה. "הרשות המקומית אינה יכולה להשית היטל השבחה על נכסים הסמוכים לקו רכבת קלה או מטרו, מהסיבה שמדובר בתשתית עירונית. ההתעשרות, שהיא למעשה ההשבחה – ככל שתיווצר מהקמת הרכבת – היא התעשרות נחלת הציבור כולו. אין כל הצדקה שיחידים אשר יש ברשותם מקרקעין בסמוך לקווי הרכבת, ישלמו היטל השבחה – זה נוגד את עקרון הצדק החלוקתי ויש בכך אפליה ברורה שלהם לעומת כלל הציבור".

לדבריה, "הוועדה ביטלה בצדק רב שומת היטל השבחה בסך כ-1.2 מיליון שקל שהוצאה על ידי הוועדה המקומית. השומה הוטלה בגין מימוש נכס במגרש סמוך לקו הירוק המתוכנן של הרכבת הקלה בבירה. המשמעות היא שהעיריות אינן יכולות להטיל אוטומטית ובאופן גורף היטל השבחה על נכסים הסמוכים לרכבת הקלה, זהו בפירוש תמרור עצור לוועדות המקומיות".

עסיס מכירה את הנושא היטב. במחקר חלוצי ופורץ דרך שפרסמה עוד ב-2008 בטכניון בחיפה, היא בחנה את ההשפעה של הקמת הרכבת הקלה על ערכי נדל"ן השוכנים בסמיכות לתוואי, תוך התמקדות באזור התחנה העתידה לקום בביאליק-ז'בוטינסקי בלב רמת גן. "בדקתי את המחירים לפני אישור תוכנית הקו האדום בגוש דן ולאחר אישורה", היא מרחיבה. "לתקופת התכנון חשיבות רבה לאור העובדה שהיטל השבחה מחושב אף הוא לפי ההפרש בין מחירי הנדל"ן בסמוך לאישור התוכנית לבין המחיר לאחר אישורה".

באשר לתוצאות מחקרה, מספרת עסיס: "בדומה למגמות הקיימות בעולם הרחב, ההשפעה על ערכי הנכסים מגיעה עד לרדיוס של כ-500 מטר מהתחנות, ובמקרים מסוימים גם יותר מכך. במקביל לעליית ערכי הנדל"ן בסביבת התחנות עקב השיפור בנגישות, עלולה להיות פגיעה בערכי הנכסים הסמוכים לקו ולתחנות עקב מטרדי רעש, זיהום אוויר, תנועה של הולכי רגל ועוד. חשוב להבהיר, כי העלייה בערכי הנדל"ן הסמוכים לרכבות אינה אוטומטית והיא תלויה במספר רב של גורמים, כמו רמה סוציו-אקונומית של הסביבה, פיתוח סביב התחנות, קרבה למע"ר וקיומן של תשתיות תחבורה נוספות בסביבה".

ברמה הגלובלית, מציינת עסיס כי "נתון מעניין שעולה ממחקרים בעולם, הוא שככל שיש יותר קווי רכבת המחוברים ביניהם, ההשפעה החיובית על ערכי הנדל"ן גבוהה יותר. לכן, ברור שהשבחה במקרקעין, ככל שקיימת, תלויה במספר קווי הרכבת. גם אם מדובר בגורם משביח, הוא עדיין גורם חיצוני המרוחק מהנכסים שבמקרה גובלים בקו רכבת כלשהו, ועליהם העירייה מבקשת להשית היטל השבחה".

"בשלב זה מוקדם עוד לומר כיצד ינהגו הרשויות המקומיות בעקבות החלטת ועדת הערר", מסכמת עסיס. "לכן, מומלץ לכל מי שקיבל או יקבל בעתיד דרישה לתשלום היטל השבחה בגין קרבתו לתוואי רכבת, להיוועץ באנשי מקצוע – שמאי מקרקעין או עו"ד, ובמידת הצורך לא להסס ולהגיש ערר".